Log in

Community Land Trust Bxl

Project in de kijker

De prijs van een woning in Brussel is in tien jaar tijd verdubbeld. Het Brussels Gewest beloofde nieuwe sociale woningen, maar die kwamen er maar met mondjesmaat. Meer en meer gezinnen staan nu voor de keuze: Brussel verlaten, of in te kleine, ongezonde en te dure appartementjes blijven wonen. Zo’n vijf jaar geleden gingen enkele verenigingen op zoek naar alternatieven. Ze vonden een Amerikaans model dat meer bood dan een formule om betaalbare woningen op de markt te brengen: een inspirerende visie op grondbezit, een verstandig gebruik van overheidsmiddelen, een centrale plaats voor de bewoners en de buurt, en een uitgebalanceerde beheersformule. Zo bouwen we aan een rechtvaardige stad op gemeenschapsgrond.

Het Belgische en later het Brusselse huisvestingsbeleid, met hun sterke nadruk op eigendomsverwerving, zorgde er voor dat veel gezinnen met een laag inkomen aangewezen waren op de aankoop van een woning om in hun woonbehoeften te voorzien. Dat lukte min of meer. Tot eind jaren 1990 de prijzen sterk begonnen te stijgen. Een eigen huis kopen was niet langer voor iedereen weggelegd, en sociale woningen kwamen er nauwelijks vrij. Het debat over huisvestingspolitiek is vaak beheerst door de tegenstelling tussen deze twee polen: aankoopsteun tegenover sociale huurwoningen. Brusselse verenigingen zoals CIRE, Buurthuis Bonnevie, Samenlevingsopbouw en Periferia gingen op zoek naar alternatieven in de ruimte daar tussenin: formules die, net zoals sociale huurwoningen, blijvende betaalbaarheid garanderen, maar die aan de bewoners ook de voordelen bieden van het huiseigenaarschap: kapitaalsopbouw, woonzekerheid, onafhankelijkheid. Een zoektocht langs verschillende vormen van collectieve eigendom leidde naar de Community Land Trusts (CLT’s).

Community Land Trusts zijn door de gemeenschap bestuurde organisaties die, op gemeenschapsgrond, betaalbare woningen creëren voor mensen met een laag inkomen. De trust blijft eigenaar van de grond, maar de bewoners worden, via erfpacht, eigenaar van de woning. Wanneer die eigenaar zijn woning wil verkopen dan kan dat, maar de oorspronkelijke subsidie blijft binnen de trust en de verkoper zal ook slechts een gedeelte van de eventuele meerwaarde, zo’n 25%, kunnen ontvangen. Zo kan de trust er voor zorgen dat de woning ook betaalbaar blijft voor de volgende koper, zonder extra subsidie. De meerwaarde wordt op deze manier eigenlijk opgeslagen in de grond. Daarmee gaan CLT’s in tegen het speculatieve aspect van de vastgoedmarkt. Vastgoed genereert op zichzelf geen meerwaarde. De bakstenen van een gebouw verliezen alleen maar aan waarde hoe ouder ze worden. De meerwaarde komt voort uit de grond en is meestal het gevolg van openbare investeringen. Het CLT-systeem houdt die meerwaarde binnen de gemeenschap.

CLT’s zijn open ledenorganisaties die zijn samengesteld uit alle bewoners van de CLT-woningen. Daarnaast kan iedereen die woont of werkt in het werkingsgebied van de CLT lid worden en mee beslissen. Deze twee groepen, bewoners en buren, maken elk een derde van het bestuur uit. Het laatste derde bestaat uit vertegenwoordigers van het algemeen belang. Deze evenwichtige verdeling zorgt er enerzijds voor dat bewoners betrokken worden bij het bestuur. Anderzijds biedt ze een garantie dat ook de belangen van de omwonenden en van het algemeen belang zullen worden gerespecteerd. Omdat CLT’s niet alleen koopwoningen realiseren, maar ook huurwoningen of andere functies zoals winkels of ontmoetingsruimtes, biedt dit de kans aan de buurt om mee te beslissen over wat er zal worden gebouwd.
Een laatste kenmerk is wat men in de VS stewardship noemt: de CLT neemt de blijvende verantwoordelijkheid op voor het land waarvan ze eigenaar is. Ze begeleidt de bewoners die daar nood aan hebben m.b.t. de eigendom van hun woning. Het resultaat van die politiek is dat CLT’s het uitstekend gedaan hebben tijdens de vastgoedcrisis in de VS. Onderzoek toonde aan dat CLT-eigenaars tijdens de crisis nauwelijks het slachtoffer werden van foreclosures, ondanks het feit dat het meestal om gezinnen met lage inkomens gaat.

Het CLT-model is eind de jaren 1960 in de Verenigde Staten ontstaan. De eerste CLT werd opgericht in het zog van de zwarte burgerrechtenbeweging. New Communities Inc., in de zuidelijke staat Georgia, gaf aan zwarte landarbeiders de toegang tot land om te bewerken en om op te wonen. Vanuit dit eerste experiment ontwikkelde zich langzaam het model zoals we dat vandaag kennen. De nadruk is meer komen te liggen op wonen, de verkoopsformules en de bestuursvorm werden verder op punt gesteld. CLT’s kregen recent veel belangstelling omdat zij zo goed konden weerstaan aan de vastgoedcrisis. Daardoor zit het model de laatste jaren in de lift. Ook meer en meer lokale overheden starten er mee. En vanuit de VS wordt nu ook langzaam de rest van de wereld veroverd.

De Brusselse regering bestelde in 2011 een studie naar de haalbaarheid van de oprichting van een CLT in het Gewest. Die werd afgerond in juni 2012. Daarop ontving de VZW Platform CLT Brussel werkingssubsidies om de eigenlijke trust op te richten. In samenwerking met buurtverenigingen en organisaties zoals het Brussels Woningfonds worden nu de eerste operaties voorbereid. De woningen zullen worden verkocht aan gezinnen met een laag inkomen. Die toekomstige bewoners spelen nu al een belangrijke rol. Het afgelopen jaar organiseerden we een reeks samenkomsten waar zij mee nadachten over de uitbouw van de Brusselse CLT. Zij vormen ook solidaire spaargroepen. In die groepen wordt niet alleen geld gespaard om de latere aankoop te vergemakkelijken. Van daaruit wordt er ook nagedacht over het ontwerp van de woningen. Ook in Gent worden er, op initiatief van Samenlevingsopbouw, soortgelijke projecten voorbereid.

De crisissen waarmee we vandaag te maken krijgen, verplichten ons op zoek te gaan naar nieuwe formules. CLT’s hebben elders al bewezen een belangrijke aanvulling te kunnen zijn op bestaande vormen van woonpolitiek. Ervaringen in Brussel met de voorlopers van het CLT-project, zoals eerdere spaargroepen en woonprojecten als L’Espoir in Molenbeek, bewezen hoe groot de meerwaarde is wanneer bewoners zelf de kans krijgen om in groep mee te werken aan de realisatie van woonprojecten. Persoonlijke emancipatie en inzet voor de buurt gaan dan vaak hand in hand. De oplossing om de armste stadswijken er bovenop te helpen ligt er niet in nieuwe bewoners aan te trekken, wel om de huidige bewoners de kansen te geven zelf te groeien en te zorgen dat de buurt ook voor hen toegankelijk blijft. CLT’s zijn daartoe een uitgelezen instrument.

Geert De Pauw
Platform Community Land Trust Brussel VZW
www.community-land-trust.be

Samenleving & Politiek, Jaargang 19, 2012, nr. 8 (oktober), pagina 30 tot 32